vrijdag 15 november 2013

Begroting 2014 met de nodige afwegingen voor een goede volkshuisvesting in Reeuwijk e.o. opgesteld

De begroting en het jaarplan voor 2014 en de meerjarenprognose is klaar.

De afgelopen maanden is er behoorlijk wat rekenwerk verricht. Door de nieuwe verhuurdersbelasting, de nieuwe financiele regels van de accountants en de heffingen van het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting moesten wij nieuwe afgewogen keuzes maken.


*Houdt ons huurbeleid stand, om met een hogere huurverhoging i.v.m. de nieuwe verhuurders belasting toch voldoende huurwoningen bereikbaar met huurtoeslag te houden.
*Hoe kunnen wij onze organisatiekosten zo laag mogelijk houden
*Kunnen we onze nieuwbouwinvesteringen overeind houden en zo zorgen dat we onze eenzijdige portefeuille eengezinswoningen omvormen/aanvullen met goede nultreden woningen voor senioren.

*Kunnen we blijven bouwen voor de middeninkomens (m.n. senioren)en zo zorgen voor doorstroming en vrij komen van sociale huurwoningen voor o.a. starters en doorstromers.
* Kunnen we onze plannen overeind houden om onze woningen energiezuiniger te maken.
Voldoen we bij dat alles aan de voorwaarde van het Waarvorgfonds Sociale Woningbouw om ook leningen aan te kunnen trekken en in de toekomst financieel gezond te blijven.

Het heeft uiteindelijk geleid tot een sluitende begroting.

In de Raad van Toezicht vergadering afgelopen maandag is alles toegelicht, verbanden gelegd met de begroting van vorig jaar en de investerings- en liquiditeitsbegroting. Ook voor een commissaris lijkt me het complex om met alle wijzigingen goed inzicht te houden. Dat is een verantwoordelijkheid van de bestuurder, om de Raad goed te informeren.

In december presenteren wij de begroting in de Algemene ledenvergadering.
We zullen uiteraard niet alle technische details op gebied van de financiele regels toelichten. Maar wel dat door de diverse heffingen ons beleid bijstelling behoefde. Voor wat betreft de planning van onze kwaliteitsvernieuwingen van de woningen en het huurbeleid.
Maar ook dat we financieel gezond de toekomst in kunnen en voor Reeuwijk, Driebruggen en Waarder, waarbij we gezien de vele verplichtingen/regels e.d. die vandaag de dag gelden, waar nodig samenwerking zoeken om onze bedrijfskosten zoveel mogelijk te beperken.

vrijdag 4 oktober 2013

Geen voorstander verhuurdersbelasting: die heeft regering bepaald!


U heeft het misschien in de krant of via de TV gevolgd? Alle woningcorporaties die bij Aedes horen, hebben na veel twijfel een overeenkomst met de minister gesloten. Hieronder een uitleg wat dat inhoudt. 

Doordat we tegen de nieuwe belasting van € 1,7 miljard ( ongeveer € 1 miljoen voor ons) waren, was de relatie tussen het kabinet en de woningcorporaties minder geworden.  

De minister had voor de zomer ook voorstellen gemaakt waarin stond beschreven dat wij alleen nog sociale huurwoningen (huur tot € 681,-) mochten bouwen en beheren. Bestaande duurdere huurwoningen of projecten zouden naar een aparte BV moeten. Deze woningen en projecten zouden uiteindelijk verkocht moeten worden. Bij ons gaat het dan om 9 duurdere huurwoningen en projecten zoals het medisch centrum en de winkel in Driebruggen. 

In de zomer zijn er, op verzoek van de minister, gesprekken geweest met het bestuur van Aedes en de ministers. De corporaties wilden afspraken maken om te kunnen blijven investeren in onder andere nieuwe huurwoningen. Ook, waar het nodig is, in iets duurdere huurwoningen. Dit om mensen met een hoger inkomen dan € 34.000,- kans te bieden op een goede en duurdere huurwoning. Zeker in de grotere steden wordt bij sloop- en nieuwbouw ook beperkt duurdere huur of een enkele winkel teruggebouwd. Op deze manier zorgen de corporaties voor goede gemixte wijken. 

Ook in Reeuwijk hebben wij weinig geschikte seniorenwoningen in de huurprijs van € 681,- tot ongeveer € 850,-. Omdat deze groep een passende woning wil en met hun inkomen niet naar een sociale huurwoning kan verhuizen, willen wij gedeeltelijk iets duurdere huurwoningen bouwen. Daarmee komen dan weer sociale huurwoningen vrij voor nieuwe woningzoekenden.  

Uiteindelijk bleek dat het kabinet alleen afspraken wilde maken als we ons verzet tegen de verhuurdersbelasting stopten. Uit onderzoek bleek dat bij de politieke partijen uiteindelijk een meerderheid was, die voor de nieuwe belasting zou stemmen. 

In een aantal gesprekken werd voorgesteld dat de corporaties twee keer € 200 miljoen (2018 en 2019) subsidie krijgen om woningen energiezuinig te maken. Ook werd besproken dat er een belastingaanpassing kan komen bij sloop- en nieuwbouw op eigen grond. Dat zou de corporaties een belastingvoordeel opleveren. Op die manier krijgen we iets terug om te kunnen investeren. Maar lang niet genoeg om de nieuwe belasting te betalen.

Na de nodige gesprekken ging ook het voorstel van tafel dat wij alleen nog maar sociale huurwoningen mochten bouwen. Alleen als de gemeente het goed vindt en als een commerciële partij niet gaat bouwen, mogen woningcorporaties duurdere huurwoningen bouwen. Dit gebeurt wel met strakke regels en toezicht, zodat we verantwoord bouwen.  

Aedes heeft uiteindelijk een concept-akkoord gesloten. In oktober 2013 is over het voorstel gestemd. Twee derde deel van de leden hebben voor gestemd, maar onder strenge afspraken. Namelijk dat er met het kabinet harde afspraken komen, zodat er voldoende betaalbare huurwoningen in Nederland blijven.  

Zijn we daarmee voor de nieuwe belasting? Nee!! 
De nieuwe belasting is door deze regering niet tegen te houden. De belasting moet helaas toch voor een groot deel via de huur doorbelast worden. Anders gaan onze financiën zo hard achteruit dat wij geen nieuwbouw of onderhoud in de toekomst kunnen uitvoeren.  

Volgend jaar gaan naar verwachting de huren weer extra omhoog. Dat is met Prinsjesdag voorgesteld. De extra verhoging op de inflatie wordt waarschijnlijk dezelfde als 1 juli 2013. 
 
 
 Gelukkig zijn we geen armlastige corporatie. Met ons huurbeleid kunnen we de huren toch bereikbaar houden voor mensen die huurtoeslag nodig hebben. Dat maakt niet alles goed, dat begrijpen wij. Maar de extra verhoging wordt voor de huurders met huurtoeslag toch nog iets gematigd. Met ons huurprijsbeleid zorgen wij ervoor dat de huursubsidie wel helemaal bereikbaar blijft. De huursubsidie blijft helemaal bereikbaar voor een woning die door ons “woning voor senior/gezin/starter met huurtoeslag” wordt genoemd.

Best ingewikkeld kan ik mij voorstellen. Heeft u vragen? U kunt ons altijd bellen. Ook op de ledenvergadering in december 2013 leggen wij alles nog eens uit. Als volgend jaar de huurverhoging bekend is, krijgt u uiteraard een uitgebreide uitleg over het voorstel van de huurverhoging.

 

 

 

 

 

 

vrijdag 20 september 2013

Prinsjesdag 2013: wat betekenen de plannen voor u en de begroting van onze vereniging.


 

Afgelopen dinsdag was Prinsjesdag. De Koning heeft de plannen van de regering in zijn troonrede toegelicht. Wat zijn de plannen en wat betekent dit voor u als huurder en voor ons.

 
 
 
 
 
 
 
De plannen: 

1        De woningcorporaties moeten zich met name bezig houden met sociale huurwoningen. Alleen als de gemeente het toestaat mogen ze ook o.a. duurdere huurwoningen  en andere niet sociale activiteiten uitvoeren.

2        De verhuurdersbelasting gaat door en loopt voor ons op naar € 1 mln. vanaf 2017 en verder.

3        De huren stijgen ook volgend jaar met meer dan de inflatie, met een zelfde extra verhoging  op basis van uw inkomen als dit jaar.

4        In 2014 komt er een nieuwe methode voor de huurverhoging. Bij de berekening van de maximale huurprijs van uw woning wordt ook rekening gehouden met de WOZ waarde.

5        De woningcorporaties krijgen in 2017/2018 subsidie voor energiebesparende verbouwingen aan de woningen.

6        De woningcorporaties krijgen een BTW regeling die voor de nieuwbouw wat gunstiger is dan nu.

Wat betekent dit.

1        Wbv. Reeuwijk heeft in de vernieuwingsplannen voor de komende jaren ook ca. 150 a 200 woningen in de iets hogere huur dan de sociale huurgrens gepland. Dit om de doorstroming uit de huidige sociale huurwoningen te bevorderen. Met name ouderen met een hoger inkomen dan € 34.000,- willen wij een kans bieden op een goede gelijkvloerse woning.

Of dat nog gaat lukken hangt van de mogelijkheid af of er met de nieuwe regels toestemming van de gemeente komt. Ook hangt het af van de regels en of we dat bij de bank kunnen financieren. We gaan het de komende weken onderzoeken. De winkel in Driebruggen, het Medisch centrum en de enkele duurdere huurwoningen kunnen we blijven verhuren. Het leek of we ze met de eerder voorstellen moesten verkopen.

2        De verhuurdersbelasting is zo’n 2 ½ keer de huur van u. Die moeten we nu dus afdragen aan het rijk. We hebben onze vernieuwingsplannen daarom aangepast en schuiven die iets op in de tijd.

3        We moeten de huren wel verhogen om ondanks dat verschuiven financieel gezond te blijven. We blijven ons huurbeleid vasthouden, zodat we voldoende woningen hebben die voor eventuele huurtoeslag bereikbaar zijn. Dus een voldoende aantal betaalbare woningen.

4        Zodra er meer bekend is over de nieuwe huur berekeningsmethode vanaf 2014 zullen wij dat in ons bewonersblad melden.

5        Onze plannen voor de energiebesparingen in de woningen zijn al gestart. Wij kijken of we in overleg met Aedes de subsidie die (te) laat beschikbaar komt, alsnog gebruikt kan gaan worden voor eerdere plannen dan in 2017.

6        De BTW regeling scheelt weer iets in onze nieuwbouwkosten. Dat wordt in onze financiële planning meegenomen.

 

Een aantal besluiten hangen nog af van een besluit wat alle corporaties met de minister op 3 oktober moeten nemen.

 

donderdag 29 augustus 2013

Reeuwijker even wennen aan nieuwe manier van aanbieding vrijkomende huurwoningen?


 
Vanaf maart jl. worden onze vrijkomende huurwoningen aangeboden via Woningnet. Voor die tijd werd er in de lokale pers geadverteerd. De keuze om voortaan Woningnet te gebruiken, heeft de volgende achtergronden:
 
 

-         Eén wijze van aanbod van vrijkomende huurwoningen in de gemeente en regio.
-         Snel, digitaal, 24 uur per dag inzicht voor de woningzoekenden.
-         Inzicht voor ons in het aantal woningzoekenden, woonwensen en eventuele knelpunten. 

Op dit moment, enkele maanden na de overgang van de “oude” naar nieuwe manier van aanbieden van woningen, blijkt dat er veel meer uit de regio wordt gereageerd. Dat is op zich positief, maar het is nog niet geheel duidelijk of de Reeuwijkse woningzoekenden ook hun weg naar Woningnet hebben gevonden. De reacties en inschrijvingen zijn ondanks de nodige informatie (website, bewonersblad, flyer huis-aan-huis etc). nog beperkt.

Wij blijven het volgen en voorlopig ook via de lokale pers de aandacht  vestigen op de wijziging en verbetering.  

De website wordt de komende maanden achter de schermen vernieuwd en meer op de individuele woonwensen ingericht. Vanaf eind 2013/begin 2014 wordt  op de website direct voor de woningzoekende duidelijk wat de slaagkansen voor een geselecteerde woning zijn. Op basis van de persoonlijke woonwensen wordt zeer gerichte informatie digitaal toegestuurd.

vrijdag 16 augustus 2013

Lokaal voorrang alsnog opgeheven?

Afgelopen voorjaar is door de gemeente Bodegraven-Reeuwijk een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld. De corporaties hebben destijds aangegeven voostander te zijn van een vrije markt binnen de regio. Onze stelregel is dat iedereen moet kunnen wonen in de regio en in de plaats waar hij/zij wil. Zo kunnen bijvoorbeeld ouders ervoor kiezen om weer dicht bij hun kinderen te gaan wonen (als zij verhuisd zijn naar een andere woning in een andere gemeente).

Uiteindelijk is er politiek anders besloten. De eerste 4 weken na het beschikbaar komen van de woning hebben kandidaten met een binding met de gemeente Bodegraven-Reeuwijk voorrang bij de toewijzing van de sociale huurwoningen (4-weken-hekje).

De provincie heeft inmiddels gereageerd op de nieuwe verordening en heeft aangegeven dat deze in strijd is met de provinciale afspraken, tenzij er sprake is van grote schaarste. Dit zou betekenen dat de gemeente het moet onderbouwen, of alsnog moet besluiten om het 4-weken-hekje op te heffen.

Zoals gezegd; wij zijn voostander van het laatste. We zijn benieuwd wat de gemeenteraad besluit.

maandag 8 juli 2013

enthousiastme over nieuwe woning



Op 4 juli werd voor de nieuwe bewoners van het project "Westveen" in Reeuwijk Brug een zogenoemde “meetdag” gehouden. Een moment waarop de bewoners hun in aanbouw zijnde woning konden bezoeken om nog eens even goed te meten hoe de kasten en het bed het best opgesteld kunnen worden. Ook de leveranciers van vloerbedekking, wandafwerking e.d. konden dat moment benutten om de precieze maten op te nemen.

Na een algemene aftrap in de Brug togen allen enthousiast naar hun nieuwe woning. Ik koos er voor, om stuk voor stuk de woningen langs te gaan en overal eens te vragen of ieder blij was met hetgeen ze aantroffen. 

Wat een enthousiasme!! "Fantastisch, mooi, ruimer dan ik dacht, luxe, heerlijk uitzicht, wat ben ik blij met die standaard keuken, wat ideaal dat we onze eigen wensen voor keuken en sanitair in konden vullen" en meer van dat soort enthousiaste kreten kreeg ik te horen. Geen enkele wanklank.

Heerlijk om mee te maken, al die blije gezichten. Half oktober verwachten we de nieuwbouw op te leveren. Zo’n 15 aan doorstromers vanuit ons eigen woningbezit, de overige uit een koopwoning of uit andere delen van de gemeente. 
Dat smaakt naar meer.
Maandag 8 juli presenteren we voor geinteresseerden in de Brug in Reeuwijk samen met de gemeente en Timpaan een nieuw plan voor het gebied rondom dit eerste appartementenblokje. Daarin o.a. nog eens 22 appartementen van een gelijk type als deze die zo enthousiast ontvangen zijn door onze toekomstige bewoners.

donderdag 20 juni 2013


Minister Blok op bezoek bij Bouwsociëteit Gouda

 


Minister Blok treed niet al te vaak  in het openbaar op. Maar het bestuur van de bouw-sociëteit in Gouda had het voor elkaar gekregen. Op 19 juni kwam minister Blok op bezoek.
In een goed gevulde schouwburgzaal werd hij door de “bouwsoos” voorzitter Rene Mascini welkom geheten en aansluitend door burgemeester Schoenmaker van Gouda. 

Minister Blok zette de achtergrond van zijn beleid en de daarin gekozen beleidsstappen uiteen. Eerlijk is eerlijk, op een wijze die ik niet direct had verwacht. Met de speldmicrofoon op, ontspannen en een helder opgebouwd verhaal. 

Er was op voorhand aan de deelnemers gevraagd om eventuele vragen schriftelijk in te dienen. Ik begreep dat het er vele waren ingediend, maar er was helaas ruimte voor enkele vragen. 

-         Op een vraag of er niet beter gekozen kan worden voor investeren in plaats van een verhuurdersheffing kwam het antwoord “de extra huurinkomsten room ik af, omdat, het land simpelweg moet bezuinigen”. Een andere in die trend was : investeren kost vaak onder aan de streep geld. Eerder was volgens de minister geprobeerd om dergelijke initiatieven ook uit te voeren, maar die waren per saldo voor de staat ongunstig. 

-         Op de vraag of het niet goed zou zijn om het verlaagde BTW tarief op arbeid bij woningrenovaties langer te laten doorlopen: Verlaging van de belastinginkomsten in een tijd dat er bezuinigd moet worden, dat past niet.  

-         Of de minister aan kon geven of er nu al effect zichtbaar was van zijn beleid en hervormingsplannen: ik zie in het "Woon2012-onderzoek dat er een hoge verhuisgeneigdheid is".Dus er komt gerust weer beweging.

-         Is het toch niet logisch dat de woningcorporaties wel sociale koopwoningen blijven bouwen? Er gaan met koop en dure huur risico gepaard en daarvan heb ik de nodige voorbeelden gezien waarin te grote risico’s werden genomen. Deze risico’s die horen niet bij corporaties die met staatssteun zijn gefinancierd.

 
Een klein beetje (twee beetjes eigenlijk) met kromme tenen hoorde ik dit vragenspel aan. Prima om niet alleen maar een negatieve toon aan te slaan, maar omdat er geen ruimte was voor vervolgvragen of discussie bleef het erg vlak en daarmee veilig voor de minister. Jammer want het dossier woningmarkt is van groot belang mede in het het kader van deze economische situatie.

Niettemin: een mooi resultaat van de bouw-sociëteit dat de minister bereid was zijn verhaal neer te zetten.